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番禺区物业纠纷调委会成功调解首宗物业纠纷案件

发布者: 调解工作管理处   时间: 2017-08-31 10:19:00

编者按:2017年7月,广州市首家以物业协会名义成立的物业纠纷人民调解委员会——番禺区物业纠纷调解委员会(下面简称“区物调委”)正式挂牌成立。区物调委成立以来,积极开展各类物业案件排查化解工作,充分发挥维稳第一线的重要角色。近期,物调委成功调解一宗区领导重点督办案件“奥某城市天地344户业主的购房租赁纠纷”,这也是区物调委成立一个月以来成功调解的首宗案件。

 

一、租赁合同引纷争

奥某集团(广州)有限公司(下简称“奥某公司”)开发建设的奥某城市天地项目于20148月起以“酒店返租”的形式对外销售344套公寓,并由奥某公司与深圳康某旅行社有限公司(以下简称“康某公司”)协议合作,引入某纳酒店进驻经营。奥某公司销售过程中,购房业主与奥某公司签订《购房合同》、与康某公司签订《房屋租赁合同》。租赁合同约定租期10年,根据面积,康某公司向业主支付租金为4000/月或4800/月。

奥某城市天地的项目竣工后,由于该项目的规划和消防验收情况不符合开设酒店的要求,导致康某公司无法“以酒店形式开展经营活动”,经营状况陷入困境。康某公司认为原合同条款发生了重大变更,在未征得业主同意的情况下,仅凭一纸告示就单方面拒绝向业主支付20176月、750%的租金,其中部分业主连7月份租金的50%都未收到,引起众业主的强烈不满。74日,25名业主代表前往康某公司代表进行协商,在协商未果后,先后前往深圳市福田区信访局及广州市番禺区信访局反映该问题。

二、迅速介入稳事态


会议上,调解员认真听取了业主代表的诉求、康某公司以及奥某公司的意见,组织与会的各职能部门代表,从各自职能分工不同的角度替业主分析问题并提出解决的方案。

但是,第一次协调会的结果并能不让人满意,康某公司的代表认为原合同无法继续履行,并不愿再支付租金;奥某公司则表示该纠纷是业主与康某公司之间的矛盾,奥某公司不应该承担责任;业主代表对康某公司和奥某公司的态度表示十分不满,情绪激动,几度打断康某公司和奥某公司代表的发言,认为当初购买奥某的物业就是看中其宣传中明确告知有“返租10年”的优惠,如今不仅没有实现,反而给他们每月带来巨大的经济压力,而康某公司竟凭一纸告示就单方面止付租金,造成实际违约却仍如此理直气壮,小业主维权难,想通过司法途径解决,但由于司法阶段多、周期长,而在没有收到租金的情况下很多业主根本无法独立偿还每月的贷款。业主们多次到区政府信访,并组织到省、市信访,形势严峻。区物调委委员耐心细致地做业主代表、奥某公司和康某公司的工作,一方面安抚代表的情绪,表示应该理清诉求,通过合理、合法的途径来维护自身权益;另一方面,要求康某公司、奥某公司应本着大企业的社会责任,拿出切实可行的解决方案,共同解决此次问题。

三、情理兼顾促调解

为妥善解决此次纠纷,区住建局牵头,区物调委等部门共召开协调会5次,在前两次会议均协商无果的情况下,在区住建局的大力推动下,区物调委找准阻碍矛盾化解的各个因素,分别单独约谈奥某公司、康某公司和业主代表。在与奥某公司的代表协商的过程中,调解员表示奥某公司虽然不是租赁合同的相对人,但是对所提供的物业不符合酒店经营的标准进行验收负有不可推卸的责任,并指出奥某公司一味地推卸责任不仅对解决问题没有帮助,反而对奥某公司多年努力打造的企业形象、奥某公司现存以及后续在番禺地区的产品等造成巨大的负面影响,带来不必要的舆论压力,要求奥某公司作为有社会责任感的大企业要慎重地处理此次事情。

同时,在与康某公司代表沟通的过程中,调解员建议康某公司正视问题,康某公司是租赁合同的相对人,作为违约一方,应该担负起应有的责任,对于合同无法履行的部分不能在没有经得合同相对人同意的情况下就单方面采取行动,对于合同无法履行的部分,应该积极寻求与业主、奥某公司沟通的渠道,主动配合政府承担相应责任。针对业主代表,区物调委邀请公职律师为业主提供专业的法律服务,分析该纠纷中存在的法律问题、法律责任,以及从法律的角度对业主提出诉求的合理性、合法性进行解释,劝说业主通过合法、合理的途径维护自己的权益。经过区物调委的协调,奥某公司和康某公司之间也进行了多次对接,双方就此次事件提出了各自的解决方案。

此后的协调会,区物调委的工作人员紧紧围绕“小业主的租金权益”为核心问题,在奥某公司、奥某公司提出的解决方案中加入业主的合理诉求,三方协商同意由奥某公司接替康某公司,作为合同的相对人保障业主的权益,康某公司与奥某公司完成人、财、物的交接以后,退出租赁合同。各委员继续秉持客观公正,讲究策略,逐一化解矛盾的原则,在充分研究纠纷各方的需求和解决的方案后,根据相关法律规定,以尊重合同精神和客观现实为前提,最终促成纠纷化解。该案于86日得到了妥善圆满的解决。

四、调解思路及技巧

1.及时介入,稳控事态。事发后,区住建局牵头,区物调委立即介入,组织多方了解情况,做好当事人的稳控工作,避免事态进一步扩大。同时迅速组织有关部门迅速进行调解,与群众建立信任感,让群众感受到政府的关怀,相信政府会公正、妥善处理。

2.抓住矛盾,找准关键。群体性纠纷因其矛盾大,涉及人数众多,关注度高,已成为严重影响社会安定的因素之一。群体性纠纷通常是以一个问题引发,多个矛盾掺杂的综合反映。因此,区物调委抓住主要矛盾,找准关键环节对解决纠纷具有重要作用。在调解过程中,理清纠纷各方的真正诉求,确定对案情有重大影响的关键人物,借其力,促成案件的调解,以解决纷争。

3.讲清法理,引导调解。该事件中当事人关系比较复杂,区公职律师、区物调委律师注重法律条文的应用,理清三方的权利义务关系,分析事件中业主诉求的合理性、合法性,从法律和人道主义出发,经过反复说理,确定三方责任,对各方依法承担责任提出要求,促成三方达成一致意见,终使纠纷得到妥善化解。

五、业主送锦旗表感谢

8月10日下午,奥某物业合同纠纷案件的5位业主代表给区住建局和区物业纠纷人民调解委员会送来了锦旗,并感谢物调委帮助他们成功解决了纠纷。该案件是区物调委成立一个月来成功调解的首个案件,取得良好的社会效果和法律效果。(番禺区公职所 供稿)

 



发文单位:调解工作管理处

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